5 Fraudes de crédito, em tempos de crise.

O momento é de incertezas, crises passadas são incomparáveis a essa, em tempos de caos o que não muda é a infeliz capacidade de pessoas mal intencionadas se aproveitarem da situação de milhares, por isso fique atento a muitos casos que observei nesse período de fragilidade.

Incertezas e ansiedades frente ao ineditismo é um terreno fértil para mentes dispostas a fazer o mal, creia quando digo: O maior recurso natural do mundo é a inocência humana, uma fonte inesgotável de exploração. Compartilho algumas formas descabidas de mensagens que recebi e que vi circularem nessa pandemia.

Golpes que se aproveitam da fragilidade e da situação para levarem vantagem.

1 - Golpes de Whatsapp

“Oi tudo bem!”

Essa mensagem via Whatsapp é o que chamamos de isca, na engenharia social é necessário usar uma forma de aproximação aparentemente inocente que pode vir de qualquer pessoa, para não levantar suspeita, “oi tudo bem” é simples inocente e pode ser iniciado por quem temos contato ou nenhum. Uma engenharia social perfeita deveria mandar mensagens inocentes pra estabelecer contato em confiança por dias ou meses, mas o fraudador AMADOR, é ansioso ele tem pressa de aplicar o golpe.

Ao responder a mensagem em seguida vem:

“Pode me fazer um favor? Fui fazer uma transferência meu limite diário excedeu queria ver se consegue fazer pra mim, até amanhã devolvo”

Pronto o golpista passa os dados da conta, geralmente atrelado a um laranja que sabe do golpe e é conivente com o mesmo.

Aqui deixo os dados abertos, pois tem sido usada para receber valor de várias vítimas, e de 3 fontes diferentes de golpistas usaram as mesmos dados contra mim (um desrespeito pra quem trabalho por anos combatendo fraudes financeiras), logo compartilho algo que ocorreu comigo, os dados são de conhecimento do SSP e tenho a ciência de que nada fazem, colocam muitos empecilhos para continua a não fazer nada a respeito.

Em tempos de crise onde cresce o número de desempregados, aliciar pessoas se torna mais fácil, afinal a maior recurso natural do mundo é…

Portanto não seja você uma fonte inesgotável de exploração, use a lógica para questionar alguém da sua lista que mal fala com você te pedir dinheiro do nada e na conta de alguém que não seja o próprio, faz sentido?.

2 - Golpes de “Bancos”

Recebi uma mensagem que começa assim: “Sabemos das dificuldades atuais, por isso prorrogaremos por 60 dias suas faturas em aberto, basta clicar aqui para alterar a data sem custo”. Tentador nos tempos atuais né?

Essa eu recebi com praticamente todos os logotipos de Bancos, até com os quais nem tenho relacionamento, mas em um universo onde 90% dos bancarizados possuem contas nos 5 maiores bancos, o golpista tem praticamente 1 chance em cinco de acertar. Nem precisa ser estatístico pra saber que as probabilidades jogam a seu favor.

O tempo é propício, para se aproveitar do momento ébrio de cada pessoa.

Além desse tem o famoso: “…por motivo se segurança sua conta será bloqueada. Evite o bloqueio acesse…”

3 - Golpes por e-mail a quem possui CNPJ

A base de CNPJ`s ou CPF`s é uma rede de esgoto a céu aberto, inclusive quem contribui pra isso são os próprios sites de dados públicos, ter acesso a dados de ações judiciais, empresas e dados confidenciais é algo tão fácil, a qualquer um.

Trabalhei por anos em prevenção a fraudes combatendo lavagem de dinheiro e evasão de divisas, sei que o elo fraco da corrente ocorre sobre CNPJ`s os elos de fragilidades são tamanhos e o foco sobre eles por parte dos órgãos de justiça e segurança pública são ineficientes.

Um exemplo disso são e-mails enviados as empresas como:

• Segue nossa solicitação de orçamento (quase todo prestador de serviços envia orçamentos, receber um mail como esse é tentador).
• E-mail simulando vir de cartório com titulo: Recebemos o protesto da sua empresa clique aqui para resolver.
• E-mail simulando vir da Receita: Consta em nossos sistemas inconsistência com a Receita, clique aqui para abrir os detalhes.

Cara são tantos golpes das mais variadas “fontes” que tentam direcionar a todos os tipos de negócios, alimentos, turismo, cambio, lojas, bares… basta conhecer um pouco de cada segmento e entenderá seus elos francos para que possa enviar o e-mail com as palavras certas e…fonte inesgotável de exploração.

4 - Ofertas de Crédito.

Pessoas e empresas mais fragilizadas que não possuem assiduidade de pagamento em 100% em momentos assim precisam de crédito, quer seja por que perderam seu emprego ou por que a empresa está desesperada por fôlego financeiro.

Pode receber um e-mail ou ligação dizendo: Temos crédito pré aprovado para você / sua empresa.

Aqui há variações com engenharia social, onde há muita conversa, alimento de esperança, pedidos de dados, documentos.

Há 2 tipos de golpes aqui.

a) uso dos documentos para uso de cadastro em outros lugares para alavancar o golpe (poderia citar umas 100 formas diferentes e eficazes de fazer isso).

b) recebe a seguinte frase: Para continuidade de sua análise de cadastro você deve pagar a taxa de… 

Sim muitos no desespero de pegar créditos de R$ 5 mil, R$ 10 mil deposita a quantia de R$ 100, R$ 500 e assim vai.

Empresas honestas de crédito nunca cobram taxas por concessões antecipadas, podem até ser empresas legalmente constituídas mas honestas…

Ahh e tem o bônus adicional nesse golpe: Vão te ligar para fazer o pagamento no final da tarde para que você faça a transferencia no mesmo dia, para que no dia seguinte o crédito que você solicitou esteja em sua conta, farão pressão, dirão que é uma oportunidade única, que você não pode perder esse chance…olha a fonte inesgotável sendo explorada.

5 - Atualização de Cadastro.

Aqui pode vir abordagens de todos os tipos: e-mail, SMS, telefone, WhatsApp…

Seguinte, se você precisa atualizar seu cadastro faça-o voluntariamente através dos acessos conhecidos de relacionamento entre você e a instituição, qualquer atitude SAMARITANA de motiva-lo a atualizar seu cadastro desconfie.

Em ligações não passe seus dados, nenhum!!! Poxa mas o “atendente” me disse que precisa passar informações de meu interesse e afirmou que: para não haver quebra de sigilo bancário eu deveria confirmar dados, sendo sincero em alguns casos é verdade, o problema é o AMADORISMO e digo isso em letras garrafais dos profissionais de processos que descrevem scripts que se parecem muito com golpes de fraude, se fossem no mínimo letrados fariam o processo ativo diferente do processo receptivo.

Quando vejo uma operação de contato de crédito mal feita eu realmente sinto vontade de jogar pela janela quem o escreveu, já fui abordado com muitas ofertas de crédito, sempre exploro bem a inocência do atendente (eu sei serei punido pela divina providência), é uma chance de ver se há algum processo bom que eu possa copiar, ou se tem muita coisa ruim que eu jamais devo fazer em minhas estratégias de crédito.

Um dia eu gravarei as abordagens, perguntas e respostas para colocar a disposição das empresas para ver se o processo melhora.

Recado final: O maior recurso natural do mundo é a inocência humana, uma fonte inesgotável de exploração.

Como funciona o CGI? (Crédito com Garantia de Imóvel) - Parte 3

Na primeira etapa desse artigo abordei os alinhamentos e conceitos da concessão, no segundo artigo levantei os principais pontos de custos que envolvem esse produto de crédito explicando os motivos chave dos custos elevados na originação e recuperação.

Caso não tenha lidos os dois primeiros artigos, abaixo os links, foram corrigidos alguns pontos com orientação da minha amiga @vivi ela me alertou de alguns pontos, como IOF e ITBI, assuntos que poderemos explorar com maior profundidade em outros artigos focados esse produto.

Nessa última parte compartilho o que ocorre no pós crédito do produto CGI, algo que também ocorre em outros produtos de crédito em menor escala quando comparado ao volume total.

Algo que as empresas de concessão de crédito necessitam evoluir é seu pós crédito, o relacionamento com o cliente após todo o processo de concessão, a grande maioria apenas mantém como contato o envio do boleto de pagamento ou quando ocorre algum problema com o cliente que demanda atendimento, na maioria das vezes esse pós contato não é uma experiencia de recompensa para o cliente.

No CGI não é diferente em relação a proximidade com o cliente o que ocorre para esse produto é que a orginação tende a ser repassada a terceiros, algo que conhecemos como cessão de carteira, esses em geral são securitizadoras ou fundos de investimento.

Você deve se perguntar por quê? ter todo o trabalho de realizar a análise de risco de crédito e garantia, realizar um baita trabalho de operação na recepção, conferencia e registro de documentos para em seguida ceder essa carteira para terceiros?

Ao conceder crédito vimos nos artigos anteriores que há 2 formas.

a) com capital próprio, algo que exige muito fôlego financeiro, pois cada tomador pode contratar a devolução do montante em até 240 meses, portanto, conceder crédito a múltiplos clientes é necessário uma fábula de grana para suportar a demanda e carregar o risco da carteira.

b) com capital de terceiros, múltiplos fundos podem conceder esse volume financeiro suficiente para suportar a demanda, com isso a carteira originada já nasce pertencendo ao fundo, que terá na carteira à receber receitas financeiras e serviços por até 240 meses.

Na primeira forma, a decisão de carregar a carteira de crédito tem uma linha de inflexão, pois um único originador não possui volume necessário para o atendimento da demanda, além de ficar com o risco de inadimplência da carteira, isso reflete em sua capacidade de continuar emprestando a medida que o volume se eleva. Quando opta por ceder a carteira todo montante que ele tem pra receber em até 240 meses é antecipado, cedido recebe esse valor com alguns redutores, pois há antecipação do volume.

O volume recebido nessa cessão permite maior fôlego de continuar emprestando atendendo a demanda dos clientes por crédito, outra vantagem é que ao ceder a carteira o originador também expia o risco passando para quem comprou a carteira, além de uma série de efeitos contábeis que podemos explorar em outra oportunidade.

Na segunda forma a carteira nasce cedida para um fundo cabendo ao originador receber a receita de prestação de serviços e ou participação do fundo para receber receitas financeiras, isso depende de cada negociação.

O que os fundos fazem com essa carteira?

Como há um montante a receber acrescido de juros (contratado no empréstimo) são montados fundos de investimentos com uma rentabilidade sustentada pelos recebíveis da carteira que por sua vez atraem novos investidores que se interessam em colocar seu dinheiro em um fundo com lastro imobiliário, são esses juros que remuneram o capital do investidor.

Parte dessa carteira pode ser composta em um fundo multimercado onde um percentual do fundo sejam os recebíveis do CGI, outra parte títulos do governos, outra parte ações de empresas públicas e privadas, que composta de vários tipos de risco e retorno servem como um fundo composto para atração de novos investidores.

Aqui praticamente qualquer agente com capital pode comprar essas carteiras não apenas fundos, mas bancos, grandes corporações etc…

Esse movimento pode ocorrer em outros produtos de crédito?

Sim, no caso do CGI ou do Financiamento imobiliário a duração do cliente na carteira é maior, pois prazo contratado do empréstimo é de anos, diferente de outros produtos de crédito, devido a sua complexidade e burocracia os clientes de CGI tendem a uma fidelização maior, pois não é fácil engavetar o produto e não usar, bem como realizar a portabilidade também exige bastante esforço operacional, por esse motivo os clientes são mais fiéis.

Quais os riscos envolvidos no pós crédito?

O primeiro é a fraude, no caso do CGI perdas por motivos de fraude são mais difíceis devido ao volume de checagens e o número de agentes na cadeira de operação, é possível desde que o fraudador tenha muito conhecimento e consiga envolver todos os agentes intermediadores, algo possível porém muito difícil de fazer.

O segundo risco no pós crédito é a inadimplência, como falei na parte 2 desse artigo, não é interesse de nenhum originador a execução da garantia, pois além de gerar um baita custo o principal propósito desse produto fica inviável, por isso é literalmente usado quando todos os recursos possíveis são estressados ao máximo.

Ação revisional, há casos onde o tomador recorre a justiça para revisar o montante de juros e pode alegar uma infinidade de situações, gerando uma perda relativa ao contrato firmado.

Por último o quarto risco do pós crédito pouco comentado é o pré pagamento, imagine que você espera receber a carteira em 240 meses, e o cliente paga em 36, é necessário remover toda a carga de juros do período o que sobra pode não ser suficiente para cobrir os custos ou a expectativa dessa operação.

Uma carteira com longo prazo de duração o pré pagamento é quase certo, porém quanto mais próximo do ponto 0 de contratação, pior é a rentabilidade esperada.

O assunto do pós crédito tem várias ramificações onde em cada parágrafo é possível aprofundar em mais detalhes algo que teremos muito tempo para abordar.

Espero que nesse artigo dividido em 3 partes possa ter trazido algumas informações úteis, deixo claro que mesmo depois de escrito fiz várias revisões e tive de fazer correções, por isso caso tenha complementos, seus comentários são bem vindos para que eu atualize esse material e que seja de utilidade para pesquisas, trabalhos acadêmicos e de formação dos profissionais de crédito.

Abraços.

Como funciona o CGI? (Custos e Prazos) - Parte 2

Essa é a publicação 2/3, para compartilhar um pouco do funcionamento desse produto de crédito, ainda desconhecido da maioria dos brasileiros.

Nesse artigo escrevo sobre os custos (aproximados) de análise e recuperação desse produto de crédito, e algumas razões que explicam o motivo de serem elevados, oxalá poderemos no futuro ter um cenário que permita algo mais justo que beneficie o cliente final. Caso não tenha lido o primeiro artigo eu recomendo, pois esse é uma continuação.

O custo da análise do crédito.

Assim como os demais produtos de crédito (cartões, consignado, crédito pessoal etc…) há ritos básicos que devem ser obedecidos, tanto para se conceder como para recuperar o crédito em atraso do tomador. Parte desses ritos são normativas do órgão regulador, ou de leis, por isso há obrigação em seu cumprimento, outros dependem do apetite de risco de cada instituição.

Desvendando os custos na concessão do CGI

Simulação de empréstimo: Por ser de longo prazo há variáveis que compõem o valor das parcelas e não apenas a taxas de juros envolvida como ocorre para outros produtos, no CGI as simulações englobam: Tabela de Amortização, seguro, em alguns casos taxas que acompanham o contrato, algo que o tomador pode ter uma perspectiva ao colocar suas necessidade para avaliar se as condições cabem em sua realidade.

Esse processo tem um custo alto, manter um simulador no ar, com time de tecnologia para atualizar e fazer ajustes, bem outro time de vendas para prestar suporte e sanar as dúvidas de clientes.

Uma plataforma robusta de simulação pode ficar conectada a um formato que permita ao cliente enviar dados adicionais de seu perfil bem como documentos necessário para a análise de crédito. Por isso a velocidade de concessão depende de 2 fatores.

1. a) engajamento do cliente em informar esses dados e documentos.
2. b) alto nível de tecnologia da instituição para acatar e processar a análise.

Análise do crédito

No primeiros artigo falamos que a análise do crédito consiste em 3 etapas (Risco de inadimplência do tomador, Garantia e Jurídica). A análise de crédito envolve os seguintes custos.

Esteira de crédito: Alguma instituições podem construir seu próprio sistema para reduzir custo de pagamento mensal a um prestador de serviços que ofereça a solução ou contratar uma solução de mercado, cada vez que uma proposta passa nesse sistema gera um custo, quer seja para pagar a equipe que cuida do sistema ou se for algo contratado de mercado a cobrança ocorre por análise.

Veja que não estamos falando de aprovação de crédito e sim de análise que pode ou não ser aprovada, quanto maior o volume de aprovações melhor para diluir o custo da operação.

Outro ponto importante é que essa cobrança por análise pode envolver mais de um CPF por solicitação o que eleva ainda mais o custo.

Informações de Suporte: A esteira funciona como um “automatizador” do processo para acelerar a tomada de decisão, para isso isso necessita ser alimentada com dados externos, que podem se pagos ou gratuitos, é muito difícil que se consiga fazer uma análise de alta qualidade apenas com dados gratuitos, com a LGPD a dinâmica do uso das informações do cliente também passarão por sensíveis alterações que podem envolver permissões e custos.

O custo das informações pagas depende do que cada instituição acorda com seus fornecedores de dados, aqui temos Bureaus, Governo e outros fornecedores que tenham como foco a venda de dados para suporte a decisão do crédito.

O período estimado de entre a simulação das condições e a análise do crédito levam em média 8 dias, pois há necessidade de engajamento do cliente.

Avaliação do imóvel: Apesar do governo ter autorizado a dispensa do valor do imóvel, permitindo que o mesmo seja realizado através de modelos estatísticos modernos, as seguradoras necessitam aceitar esse formato para que a dispensa seja plena.

Para que se tenha uma ideia o custo pode variar entre R$ 400 e R$ 700 um custo que fica com o tomador, algumas instituições financiam esse custo na tomada do empréstimo. Isso pode levar mais ou menos tempo o que depende da demanda do avaliador versus a disponibilidade do tomador em agendar a avaliação.

Análise Jurídica: Essa análise consiste em levantar dívidas do imóvel e do tomador que possam colocar a operação em risco, ex: Dívidas de condomínio, ações judiciais e outros. Aqui é necessária uma equipe que entenda dos tramites cujo processo pode alterar de acordo com a região.

Análise do Cartório: Custas e emolumentos cobrados pelo cartório para fazer todo o tramite de leitura do contrato e registro da operação, caso haja mais de um imóvel envolvido na concessão o valor dobra ou triplica de acordo com o volume de imóveis envolvidos.

O custo médio por imóvel é estimado em R$ 3000,00 isso varia bastante de acordo com cada região, esse é mais um custo que também deve ser arcado pelo tomador.

ITBI: Imposto esse valor também obedece uma regra de cálculo que varia por tipo de imóvel, valor e região. (2% a 4%).

O custo médio estimado de todas as fases citadas acima em 2019 eram de R$ 3900,00 (por envolver em média 2 pessoas por contrato) há inclinação para perfis que compõem renda conjunta ou há mais de um dono do imóvel.

O processo todo entre a simulação e disposição de crédito ao tomador tem estimativas de 45 dias, algo que pode variar de acordo com a agilidade de cada instituição, tomador e cartório, veja que são muitos agentes envolvidos, por isso o tempo médio é alto assim como seus custos, algo que deve ser considerado na tomada do crédito.

Se você achou complexo, demorado e caro o processo de concessão, veja como funciona a cobrança, se por qualquer motivo o tomador não conseguir honrar seu compromisso.

Custos de Recuperação.

Em todo processo de cobrança, ou recuperação do cliente como reza o manual do politicamente correto do crédito, ocorre em duas fases.

1. a) cobrança amigável (ocorre em formato de lembrete e negociação) algo que ocorre no curto prazo (aqui considero prazo inferior a 60 dias de atraso).
2. b) cobrança contenciosa, ocorre em espera mais acirrada com o tomador e leva a consequências de maior atrito junto ao cliente.

Os custos de recuperação na fase A, envolvem ligações, cartas, negativação nos bureaus de crédito, tudo isso gera custo para a instituição e não são repassadas ao tomador, pois faz parte do risco e do atendimento da operação.

Já os custos na fase B, podem ser passados ao tomador aqui falarei no macro do CGI, algo que pode variar de acordo com as políticas de cada instituição.

Todos os ritos da recuperação segue o que reza a lei 9.514/97

Intimação Pessoal do Devedor: Custas e emolumentos que ocorre por cada diligência necessária, esse custo também varia por região, há regiões onde o custo é bem superior a praças como São Paulo por exemplo.

Publicação de edital: Esse custo ocorre quando há desconhecimento do endereço atual do tomador, algo que impede sua intimação, a fase de intimação deve seguir todas as tentativas previstas em lei antes do edital, esse por sua vez tem o custo determinado pela publicação de grande circulação (jornais por exemplo) os valores podem chegar a R$ 3000,00 dependendo da publicação e do veículo.

ITBI: 2% a 4%

Consolidação da propriedade: Custas de cartório e emolumentos

Publicação Edital em Leilões: A lei exige que sejam obedecidas 2 tentativas de leilão do bem, com sua devida publicação, aqui a recursos que devem ser pagos ao leiloeiro, custas, emolumentos e comissão em casos de arrematação.

Venda do Imóvel: Caso os leilões não sejam bem sucedidos há o custo de da venda do, anuncio, comissão ao vendedor, dependendo da situação econômica pode haver espera o que incide em outros custos como impostos e condomínio.

O custo de recuperação possui estimativas de R$ 20mil podendo variar muito o que não permite estabelecer uma média, pois há também os impostos que são conectados ao valor do bem e outros valores conectados ao mesmo. 

Há expectativas de 12 meses para recuperar o bem e pode chegar a 18 quando considerado o período de venda.

Devido ao custo de recuperação muitas instituições são tímidas quanto ao LTV, algo que pode ser flexibilizado se os custos da recuperação reduzirem.

Nota do autor.

Todo o processo ainda é burocrático, manual e tem uma enorme dependência de publicações em veículos que não se modernizaram para aceitar documentos e assinaturas digitais, por isso há um enorme espaço para que haja redução dos elevados custos bem como redução no tempo médio de concessão do crédito.

Essa modernização e melhoria da burocracia só traz benefícios, onde instituições, registradores, tomadores, governo e prestadores de serviço podem se beneficiar, tornando o mercado para esse produto mais competitivo e seguro.

Fonte: 

https://agenciabrasil.ebc.com.br/economia/noticia/2019-09/bancos-podem-dispensar-peritos-para-avaliar-preco-de-imoveis

https://analistaconfesso.blogspot.com/2020/02/como-funciona-o-credito-com-garantia.html

  

Como Funciona o Crédito com Garantia Imobiliária - Parte1

Demorei para escrever sobre esse tipo de crédito, pois em minha experiência é o produto mais sofisticado que há no mercado, digo isso devido a sua tecnicidade comparado a outros produtos de crédito. Por enquanto no Brasil o custo de originação e recuperação são altos, e há muitos detalhes, por isso separei esse texto em 3 artigos.

Nesse primeiro alinharei conceitos para que entenda o complexo processo de concessão, isso porquê diferente dos produtos de crédito sem garantia onde se avalia apenas o risco do tomador, nos produtos com garantia é necessário também avaliar o risco e liquidez da garantia, pois nela está baseada a principal razão para se conceder crédito com taxas menores. Por isso alinho alguns termos abaixo:

Definição

Home Equity, Re-financimento imobiliário ou Crédito com garantia imobiliária é o que verá como nomenclatura para essa modalidade de crédito, que consiste em: Pessoas que possuem um imóvel podem tomar crédito usando esse bem como garantia de que a dívida contraída será honrada.

Não sei qual será o nome mais adequado para o mercado, EU prefiro usar CGI (Crédito com Garantia Imobiliária), para melhor tradução de Home Equity.  

 
Garantia ou Colateral

Como estou abordando CGI, o imóvel é tratado como a garantia (pois há outras garantias que podem ser usadas para contração de crédito, automóvel ou máquinas são exemplos), caso o tomador do empréstimo não honre seu compromisso de pagamento por quaisquer motivos, o imóvel é usado como venda para que possa garantir o retorno do valor ao originador do crédito, algo que se dá pela possibilidade de tomar o bem e vende-lo, essa operação visa cobrir as dívidas assumidas pelo tomador. A garantia é a segurança que o originador possui, apontando maior probabilidade de não ficar com o prejuízo em caso de inadimplência.

A garantia mais comum são imóveis construídos e legalizados, a documentação de acordo com as leis vigentes é uma exigência para que a operação de crédito ocorra, nesse processo há imóveis averbados (com todas as atualizações devidamente registradas na matrícula), por exemplo: se o imóvel foi comprado por uma jovem solteira e após a compra ela tenha constituído uma união com outra pessoa essa informação deve constar no registro do imóvel. 

Um outro exemplo: quando o imóvel foi registrado ele possuía uma metragem, e alguns anos depois foram realizadas ampliações ou modificações no mesmo alterando seu tamanho ou estrutura originais, se isso foi atualizado é considerado AVERBADO, caso essas atualizações não estejam registradas na matrícula o imóvel é um NÃO AVERBADO.

Isso faz diferença na análise e altera condições de negociação entre o tomador do credito e a instituição.

Dependendo da política de cada instituição, pode-se aceitar como garantia imobiliária os seguintes tipos:

• Imóvel residencial (Casa ou Apartamento).
• Imóvel comercial (Horizontal ou Vertical), há detalhamento como escritórios, fábricas e galpões.
• Imóveis mistos (onde na área construída de residência também abrigue um ponto comercial).
• Terrenos.
• Imóveis e propriedades rurais. 

Cada tipo de garantia influencia no que conhecemos como liquidez, (velocidade e disponibilidade de repassar esse garantia à frente) em caso de necessidade de venda para honrar o compromisso assumido, cada garantia e suas atualizações influenciam diretamente nas condições de negociação, prazo, taxa, valores, LTV etc...

Por isso tanto tomador quando profissionais do crédito precisam estabelecer e acordar as regras para cada tipo de garantia, como LTV, Prazo, taxa. Há também a definição de um valor máximo e mínimo de empréstimo como uma trava de LTV. 

Nota: aqui LTV é tratada como Loan to Value, é o percentual do valor tomado sobre o valor da garantia, estabelecido para o empréstimo, ex: um imóvel que tenha o valor de R$ 400mil e a necessidade de empréstimo é de R$ 100mil o LTV dessa operação é de 25%.

Ao definir um piso e um teto de valor independente do seu LTV o avaliador pode determinar em qual piso de valor deseja trabalhar, há empresas que não realizam empréstimo inferiores a R$ 30mil por exemplo, pois menos que isso o valor de retorno pode não cobrir os custos operacionais, para o teto pode optar por não trabalhar com risco concentrado, por exemplo um imóvel que vale R$50MM caso desejasse R$10MM de empréstimo o LTV seria 1/5, nesse caso a política pode fazer um trava em empréstimos limitados a R$ 1,5MM para evitar a concentração de risco sob um único contrato.

Cada garantia pode ter um LTV mínimo e máximo para que a operação se concretize, em um outro artigo poderei aprofundar apenas nos indicadores de mercado mais comuns para esse tipo de crédito, bem como particularidades de cada garantia.

Originador do crédito.

Pode ser um Banco, Fintech, Sociedades constituídas de acordo com a regulamentação do banco central, Cooperativas de Crédito e Financeiras.

O originador pode conceder crédito com capital próprio ou de terceiros (Investidores ou Fundos de Investimentos), cabe ao originador propor e ou seguir políticas de subscrição e risco, bem como pode ser o administrador da carteira, isso varia para cada instituição, dependendo de seu tipo de operação pode ficar ou não com os riscos futuros dessa carteira de crédito.

Produto

Pode ser comercializado nas seguintes roupagens:

Hipoteca: O imóvel é usado como garantia de pagamento obedecendo uma legislação específica, com particularidades distintas, entre elas a possibilidade de uso com múltiplos credores, o processo de recuperação em caso de inadimplência exige uma ação judicial. 

Obs: O processo de hipoteca no Brasil carece de melhorias e modernizações para tornar a garantia sólida e clara à luz do poder judiciário, sua atual constituição dá margens para variadas interpretações que causam maior cautela por parte das instituições, algo que não permite ampliar esse oferta de crédito.

Alienação Fiduciária: A lei 9.514 de 1997 veio para trazer uma alternativa no uso dessa garantia para concessão de crédito, em um resumo simplificado suas principais diferenças estão em garantir um único credor e acionamento extra judicial, o poder judiciário possui maior alinhamento relativo a inadimplência, algo que possibilitou o desenvolvimento desse instrumento de crédito.

Não quer dizer que seja perfeito, há muito espaço de modernização que depende de muita vontade política e instrumentalização jurídica, é um avanço quando comparado ao produto hipoteca.

Hipoteca Reversa: É difícil discorrer dessa roupagem de produto, pois ainda há muita definição pelo caminho, basicamente amplia a possibilidade de conceder crédito para pessoas de idade mais avançada (acima de 80 anos) com garantias adicionais em caso de falecimento do tomador antes de honrar seu compromisso. 

No processo de concessão do crédito há uma trava, seguradoras optam por não segurar o tomador com idade avançada, dificilmente se concede crédito para indivíduos com idade maior que 80 anos (o mesmo ocorre para crédito sem garantia) as seguradoras consideram alta a probabilidade de falecimento do tomador, praticamente todas as políticas de crédito tem um capitulo exclusivo para idades mínimas e máximas aceitáveis.

Expondo dessa forma parece injusto, algo que pode ser modernizado, no caso da Hipoteca reversa o que mais se ouve dizer é a possibilidade de conceder crédito nessas condições onde o tomador tenha uma idade avançada como forma de conceder uma renda vitalícia, em caso de falecimento a instituição possui direito sobre o bem para honrar a dívida pendente, na venda do imóvel se sobrar valor residual o mesmo é direcionado aos herdeiros, isso precisa se alinhar com outros processos como herança de família etc… o melhor desenvolvimento dessas regras permitirá o avanço desse produto.

Sale-Leaseback: Esse é outro roupagem em discussão focada nas tomadores de altíssimo risco, como última cartada para que o mesmo possa se organizar financeiramente, clientes com dívidas vencidas ou com alta probabilidade de inadimplência, são obstruídos de acesso ao crédito, por esse motivo ficam desassistidos.

O formato mais convencionado é conceder crédito ao tomador, o mesmo tem o direito de uso e locação do bem pagando mensalmente um aluguel para a instituição, o originador é o dono do imóvel e o loca para o tomador, nessa modalidade é uma locação onde o tomador paga para morar no bem e continua devendo o montante a instituição.

No momento em que o tomador possuir condições de honrar o compromisso ele tem a preferência na compra de volta do seu bem. Fazendo um benchmark com o mercado estrangeiro, o tomador recorre a outra instituição para obter crédito quando deseja quitar a operação.

Esse produto é focado no que conhecemos como risco estressado, são operações de alto risco com maior probabilidade de inadimplência por parte do tomador, por isso as regras são específicas e com carga de juros elevada para cobrir tais riscos.

Outras modalidades: Em 2020 o governo tem esboçado usar o imóvel como alavancador de múltiplos créditos, até a produção desse artigo nada concreto foi apresentado ao mercado, por enquanto os únicos processos amplamente utilizados como produtos de prateleira no CGI são: Hipoteca e Alienação fiduciária.

O processo de originação segue um fluxo que compreende:

Simulações das condições onde o cliente, define o montante necessário de crédito, descreve se possui imóvel (sim apesar de ser um crédito com garantia de IMÓVEL muita gente faz solicitação ou pergunta se precisa ter um imóvel, pra facilitar a resposta é um sonoro SIM, precisa ter um imóvel), na fase de simulação o proponente define qual prazo, escolhe a tabela de amortização e consegue ter uma perspectiva de quanto será a parcela mensal.

Se a avaliação da parcela ficar acima do que o tomador pode se comprometer, o mesmo re-simula as condições até obter a melhor relação entre as condições e sua realidade, no Brasil sabemos que a grande maioria pauta sua decisão pela parcela que cabe em seu orçamento e não nas melhores condições.

Envio de informações e documentos, o tomador que gostar das condições prévias apresentadas, necessita enviar mais dados para continuidade de avaliação por parte da instituição para que a mesma possa aprovar seu crédito, entre essas informações e documentos estão:

CPF => Para que seja avaliado riscos financeiros e não financeiros do tomador junto ao mercado.

Autorização de Consulta => Em algumas ocasiões são solicitadas autorização expressa do tomador para que a instituição possa realizar pesquisas de risco do CPF com instituições públicas e privadas.

Documento de Identificação => RG, CNH, Carteiras de Classe, Passaporte (documentos de identificação são obrigatórios para cumprir normativas.

Comprovante de residência => Como forma de contato.

Comprovante de endereço da Garantia => Em casos da garantia ser diferente da utilizada como residência do tomador, além de confirmar dados informados pelo tomador.

Matricula da Garantia => Nesse documento se pode avaliar as condições descritas da garantia, bem como se há enquadramento com a política da instituição.

Comprovante de Renda => O que permite ao avaliador entender riscos de capacidade de pagamento das parcelas.

Obs: Para tomadores que tenha união legal (matrimonial ou união estável) os documentos do cônjuge também serão avaliados.

Obs2: Tomadores ou responsáveis pela garantia que forem sócios de empresas podem ter uma avaliação mais extensa pela frente, depende do apetite ao risco de cada instituição.

Curiosidades 

Algumas instituições permitem que a garantia seja de terceiros (parentes e amigos), desde que estes estejam cientes, pois seu bem entrará como garantia da operação, os mesmos também assinarão o contrato.

Há políticas que não exigem que o imóvel esteja quitado, se o valor já pago pelo imóvel for maior que o LTV mínimo exigido, a negociação poderá seguir com algumas condições adicionais.

Avaliação da Garantia

Há processos que demandam a avaliação no imóvel realizada por um profissional engenheiro que pode atestar se o valor declarado do mesmo é compatível com a realidade, esse processo tem um custo extra por utilizar a mão de obra especializada.

Em alguns casos é uma exigência da seguradora, o governo tem se pronunciado que as instituições podem usar alternativas mais modernas como modelos estatísticos para realizar essa avaliação, com objetivo de reduzir o custo da operação.

Alguma instituições assumem esse custo, posteriormente financiando no montante total ao tomador, ou o próprio arca com esse custo adicional. Aqui vale se atentar para algumas possibilidades.

1. O Credito não ser aprovado e o tomador ficar com esse custo.
2. A garantia pode ser avaliada com valor inferior ao informado, e todo processo pode ser revisto.

Por isso vale o tomador se informar das regras e seu funcionamento.

Avaliação Jurídica

Esse é uma parte do processo que visa avaliar possíveis riscos de ordem jurídica na operação, como dívidas registradas em ações judiciais ou dívidas do tomador com o estado, pois dependendo da ordem de valor e montante envolvido, há o risco do contrato ser anulado ou as ações judiciais contra o tomador se concretizadas afetarem a disponibilidade de recursos do mesmo para honrar a dívida.

Essa etapa do processo em muitos casos e manual ou semi manual, devido ao formato das organizações jurídicas, por serem descentralizadas requer uma pesquisa em cada fonte para averiguar se a operação possui outros riscos.

Formalização e Liberação do Crédito

Se o tomador passar nas 3 esferas de avaliação (Crédito, Garantia e Jurídica) a próxima etapa é a de formalização do contrato onde se constam todas as informações, valores, taxas, condições de saída, cobrança e re-pactuação que será firmada e registrada em cartório com todos os custos cartoriais de cada região.

Obs3: Um dos maiores ofensores de custo no processo de originação são os de ordem cartorial que devem ser pagos pelo tomador, algo que reduz parte de seu crédito tomado. No Brasil não há um consenso nem lógica de processos e custos, onde cada região pode adotar regras e práticas arbitrárias, o que torna alguma regiões mais complexas de realizar a formalização.

Essa não padronização de processos e custos levam a demora e muitas vezes desestimulam o progresso dessa modalidade de crédito, motivo pelo qual algumas instituições optam por não atender todo território nacional e se limitam a alguma praças de atendimento.

Por isso modernização no formato realizado pelos cartórios é muito bem vindo para melhoria da oferta dessa modalidade de crédito.

Por haver envolvimento de situações que fogem ao controle das instituições financeiras, é difícil precisar um prazo exato para a disponibilização do crédito, pois a análise combinatória de fatores é complexa, algo que pode levar meses até sua conclusão.

As instituições tem por obrigação agir com a máxima transparência com seus tomadores, e os tomadores devem sanar todas as dúvidas para que sua experiência seja aproveitada.

O crédito com garantia imobiliária sob minha ótica é o produto mais competitivo para o cliente final, é importante que como qualquer produto de crédito seja usado da forma correta, para que o cliente possa resolver sua situação ou objetivo e não criar um obstáculo adicional.

No próximo artigo falarei dos custos aproximados que envolvem cada etapa para mostrar os motivos do alto custo de originação e recuperação.

   

Fontes:

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L5741.htm
https://valor.globo.com/financas/noticia/2020/01/30/governo-planeja-facilitar-uso-de-garantias.ghtml

Sanando dívidas baseado na Estratégia: Usuário de Drogas

Dessa vez exagerei no título, explicarei melhor antes que cause polêmica, não sou ou fui adicto de qualquer tipo de drogas, devido a minha origem na periferia paulista trago cicatrizes em forma de histórias tristes, entre elas, vi pessoas que se envolveram com vícios e para sustenta-lo apelavam para estratégias de vender tudo que havia na casa, com objetivo de suprir suas necessidades.

Em algumas ocasiões os familiares retornavam para casa após um árduo dia de trabalho e descobriam que um membro da família, adicto, havia vendido tudo em troca de “suprimentos”, esse pode ser um dos muitos efeitos colaterais de quem convive com adictos, meu objetivo nesse artigo é chamar sua atenção para apontar algumas saídas caseiras para que dívidas sejam solucionadas, permitindo assim o retorno de acesso ao crédito.

Um dos meus trabalhos de Hércules, na concessão de crédito é auxiliar pessoas e empresas a saírem de dívidas, entre as muitas estratégias há uma que batizei de: Estratégia do usuário de drogas, que consiste em avaliar dentro de casa o que é possível ser transformado em dinheiro para solucionar dívidas.

Recomendo essa manobra antes de contrair crédito para sanear suas necessidades ou dívidas, digo isso porque resolver uma dívida contraindo outra é uma bola de neve, para empresas e pessoas físicas as dívidas são como ervas daninhas, você deve corta-las imediatamente (isso você ja ouviu muito), caso haja muito tempo de espera você será corroído e a solução será demorada e dolorosa.

Comece pelos itens de maior valor.

Um exemplo é vender seu veículo, sei que é difícil se desfazer de um bem que levou tempo e suor para conquistar, como o valor é relativamente alto, poderá usar o montante para honrar seus compromissos e se organizar, uma das maiores dores de quem precisa tomar essa atitude é ter de usar o transporte público. Quem sabe sentir essa dor de usá-lo não lhe sirva como motivação para que sua organização financeira seja melhor?

Por quê vender seu veículo antes de ter o "nome sujo"?

Recomendo que você venda seu veículo antes que tenha dívidas em atraso cadastradas nos bureaus de crédito, tempos atrás fiz a política de compra de veículos de uma grande rede de concessionárias, para melhorar a margem da rede refiz o processo de compra dos veículos usados de particulares, usando informações de crédito, na época propus que todos os interessados em vender seu veículo que estivessem negativados o valor do veículo seria até 40% menor do que um vendedor sem restritivo.

Uma pessoa com dívidas em atraso quando opta por vender seus bens tem pressa e não poderá esperar por uma oferta melhor, por isso acaba preferindo vender seu bem por um valor menor, em troca receberá o dinheiro rapidamente (com usuários de drogas ocorre o mesmo, a necessidade é tão grande, que para ter o “produto” optam por vender bens muito abaixo do que valem).

Já pessoas que estão com sua vida financeira equilibrada podem se dar ao luxo de não aceitar valores inferiores, podem esperar mais tempo até que uma oferta melhor seja apresentada.

Nessa estratégia melhorei a margem total da rede em 23%, e você nesse momento deve pensar: Que FDP! 

Sim eu sei, garanto que não foi a pior das coisas que já fiz, com o passar do tempo compartilharei outras informações, desde já saiba que há Numeratis no mercado que me fazem parecer um anjo, por isso tenha sua vida financeira em ordem ou cairá nas mão de pessoas e empresas que usarão sua inabilidade contra você.

Abaixo coloco uma lista de itens que pode ter em sua casa, quem sabe vende-las lhe auxiliará no processo de recuperação?

• Eletro-eletrônicos (você usa ou precisa de todos?).
• Livros e CD`s.
• Louças (se não usa aquele conjunto de fazer fondue, que tal vender?).
• Roupas.
• Brinquedos (videogames inclusive).
• Animais de estimação (parece crueldade vender o Totó, porém pode ser uma saída).
• Móveis.
• Equipamentos esportivos.
• Plantas 

Agora deve estar dizendo, poxa vendas assim não darão muito dinheiro. Será? Em 2019 um bureau de crédito apontou que quase 40% das dívidas dos brasileiros era de até R$ 500,00

Há estudos que apontam quanto em dinheiro os brasileiros possuem em casa em formato de bens que não usam e poderiam ser vendidos, tais estudos originaram plataformas de compra e venda entre pessoas físicas e empresas, principalmente de itens usados.

Para finalizar deixo duas citações: 

Não use drogas 

Avalie o que pode ser vendido, de forma caseira 40% da população pode resolver seu problema de dívidas com coisas que já possuem.

Obs: A pilha de livros que ilustra esse artigo foi minha, eu a vendi por R$ 290,00 em um sebo perto da minha casa, o valor foi revertido para comprar carne. No início disse que não sou viciado em drogas, já em churrasco não posso dizer o mesmo.

https://economia.estadao.com.br/noticias/geral,quase-40-dos-inadimplentes-tem-dividas-de-ate-r-500-diz-spc,70002936763

Falando de crédito pessoal.

Crédito ou empréstimo pessoal é a linha ofertada para indivíduos que não necessitam comprovar sua utilização, pode ser ofertado com ou sem garantia (o que influencia nos juros cobrados), atualmente essa linha se modernizou com a opção de juros pré ou pós fixados e com carências médias de pagamento de 60 dias, algo que tem movimentado muitas propagandas.

Como funciona?

O interessado pode pesquisar em seu banco e comparar a oferta com os demais ou outras instituições que não são bancos como Fintechs e Cooperativas de Crédito, os bancos em geral fazem análises mensais em seus clientes para ofertarem essa linha é o chamado Crédito pré-aprovado, nessa análise o comportamento gerado fornece a confiança de liberar um limite para uso do cliente, mesmo que não seja usado fica a disposição do mesmo.

Por quê não liberam para todos os clientes?

Por duas razões: o risco, há clientes de risco duvidoso onde não se oferta essa linha devido a sua alta probabilidade de inadimplência, a segunda é o montante de capital alocado (podemos detalhar esse conceito em outra oportunidade) há linhas de crédito que mesmo sem utilização do cliente, a instituição deve alocar parte de seu capital para gestão de risco. Essa alocação de capital reduz sua capacidade de emprestar e impacta diretamente no DRE, demonstrativo de resultados, por isso deve ser bem calibrada.

Alguns analistas de crédito usam técnicas de PO (pesquisa operacional) apenas para fazer a melhor alocação de capital, aumentando, reduzindo ou até mesmo eliminando o volume de limites para melhor performance do capital alocado.

E os NÃO bancos?

Fintechs e Cooperativas que atuam no setor não possuem uma grande base para fazer a pré aprovação, como sua captação de clientes ocorre no “mar aberto” onde não possui o comportamento do cliente, algumas empresas mais sofisticadas usam a pré análise, onde passam por uma checagem restrita de variáveis que aponta uma probabilidade de confiança para aprovação, porém fica sujeita a análise de crédito.

A análise de concessão ocorre em duas etapas

Análise cadastral, para garantir a veracidade das informações e dos documentos cedidos, isso permite controle no volume de fraudes ou auto fraudes (conceito que podemos detalhar em outra oportunidade). Além disso essa etapa ignorada por muitos, é importante para poder contatar o cliente, quando digo ignorada é por que vejo muitas falhas na coleta dos dados de contato do cliente como telefone e e-mail, essa falha causa custo de oportunidade em ofertar produtos e soluções ao bom cliente, além de problemas no contato de relacionamento.

Análise de Risco, no chamado “mar aberto” a análise se pauta por informações de aceitação mínima onde se estabelece critérios claros de aceitação, Ex: Ser maior de 18 anos, veja que é uma condição inegociável, os demais critérios são relativos ao risco de inadimplência, Ex: baixo score de crédito, apesar de ser uma variável de decisão é probabilística, pois tem margem de erro estatístico.

Um tomador com baixo score ou negativado nos bureaus são aceitos em algumas instituições, porém como possuem um elevado risco a taxa de juros tente a penalizar severamente esse público.

Empréstimo pessoal está em vasta oferta no Brasil, por isso pesquise e negocie, para que possa usar da melhor forma, eu indico se possível:

a) não use a carência, pois isso impacta no tempo total da dívida e por consequência um montante maior de juros.

b) não utilize essa linha com recorrência, se necessitar de algo recorrente há linhas mais competitivas.

c) caso necessite de mais do que 90 dias para pagar todo o empréstimo, é um sinal de alerta, se a sua necessidade ultrapassar esse período opte por outras linhas para se financiar.

d) calcule as parcelas, recentemente fiz testes de solicitação de crédito em algumas Fintechs, encontrei erros de cálculo em 3 delas, algo que não sei se foi erro ou má fé, portanto vale ficar atento.

Obs final: recorrer a essa linha é um alerta de risco, onde mostra que não está sabendo administrar suas finanças, por tanto consulte um profissional para lhe auxiliar, pagar por essa prestação de serviço pode ser mais econômica do que sair contratando empréstimos a revelia.