Essa é a publicação 2/3, para compartilhar um pouco do funcionamento desse produto de crédito, ainda desconhecido da maioria dos brasileiros.
Nesse artigo escrevo sobre os custos (aproximados) de análise e recuperação desse produto de crédito, e algumas razões que explicam o motivo de serem elevados, oxalá poderemos no futuro ter um cenário que permita algo mais justo que beneficie o cliente final. Caso não tenha lido o primeiro artigo eu recomendo, pois esse é uma continuação.
O custo da análise do crédito.
Assim como os demais produtos de crédito (cartões, consignado, crédito pessoal etc…) há ritos básicos que devem ser obedecidos, tanto para se conceder como para recuperar o crédito em atraso do tomador. Parte desses ritos são normativas do órgão regulador, ou de leis, por isso há obrigação em seu cumprimento, outros dependem do apetite de risco de cada instituição.
Desvendando os custos na concessão do CGI
Simulação de empréstimo: Por ser de longo prazo há variáveis que compõem o valor das parcelas e não apenas a taxas de juros envolvida como ocorre para outros produtos, no CGI as simulações englobam: Tabela de Amortização, seguro, em alguns casos taxas que acompanham o contrato, algo que o tomador pode ter uma perspectiva ao colocar suas necessidade para avaliar se as condições cabem em sua realidade.
Esse processo tem um custo alto, manter um simulador no ar, com time de tecnologia para atualizar e fazer ajustes, bem outro time de vendas para prestar suporte e sanar as dúvidas de clientes.
Uma plataforma robusta de simulação pode ficar conectada a um formato que permita ao cliente enviar dados adicionais de seu perfil bem como documentos necessário para a análise de crédito. Por isso a velocidade de concessão depende de 2 fatores.
- a) engajamento do cliente em informar esses dados e documentos.
- b) alto nível de tecnologia da instituição para acatar e processar a análise.
Análise do crédito
No primeiros artigo falamos que a análise do crédito consiste em 3 etapas (Risco de inadimplência do tomador, Garantia e Jurídica). A análise de crédito envolve os seguintes custos.
Esteira de crédito: Alguma instituições podem construir seu próprio sistema para reduzir custo de pagamento mensal a um prestador de serviços que ofereça a solução ou contratar uma solução de mercado, cada vez que uma proposta passa nesse sistema gera um custo, quer seja para pagar a equipe que cuida do sistema ou se for algo contratado de mercado a cobrança ocorre por análise.
Veja que não estamos falando de aprovação de crédito e sim de análise que pode ou não ser aprovada, quanto maior o volume de aprovações melhor para diluir o custo da operação.
Outro ponto importante é que essa cobrança por análise pode envolver mais de um CPF por solicitação o que eleva ainda mais o custo.
Informações de Suporte: A esteira funciona como um “automatizador” do processo para acelerar a tomada de decisão, para isso isso necessita ser alimentada com dados externos, que podem se pagos ou gratuitos, é muito difícil que se consiga fazer uma análise de alta qualidade apenas com dados gratuitos, com a LGPD a dinâmica do uso das informações do cliente também passarão por sensíveis alterações que podem envolver permissões e custos.
O custo das informações pagas depende do que cada instituição acorda com seus fornecedores de dados, aqui temos Bureaus, Governo e outros fornecedores que tenham como foco a venda de dados para suporte a decisão do crédito.
O período estimado de entre a simulação das condições e a análise do crédito levam em média 8 dias, pois há necessidade de engajamento do cliente.
Avaliação do imóvel: Apesar do governo ter autorizado a dispensa do valor do imóvel, permitindo que o mesmo seja realizado através de modelos estatísticos modernos, as seguradoras necessitam aceitar esse formato para que a dispensa seja plena.
Para que se tenha uma ideia o custo pode variar entre R$ 400 e R$ 700 um custo que fica com o tomador, algumas instituições financiam esse custo na tomada do empréstimo. Isso pode levar mais ou menos tempo o que depende da demanda do avaliador versus a disponibilidade do tomador em agendar a avaliação.
Análise Jurídica: Essa análise consiste em levantar dívidas do imóvel e do tomador que possam colocar a operação em risco, ex: Dívidas de condomínio, ações judiciais e outros. Aqui é necessária uma equipe que entenda dos tramites cujo processo pode alterar de acordo com a região.
Análise do Cartório: Custas e emolumentos cobrados pelo cartório para fazer todo o tramite de leitura do contrato e registro da operação, caso haja mais de um imóvel envolvido na concessão o valor dobra ou triplica de acordo com o volume de imóveis envolvidos.
O custo médio por imóvel é estimado em R$ 3000,00 isso varia bastante de acordo com cada região, esse é mais um custo que também deve ser arcado pelo tomador.
ITBI: Imposto esse valor também obedece uma regra de cálculo que varia por tipo de imóvel, valor e região. (2% a 4%).
O custo médio estimado de todas as fases citadas acima em 2019 eram de R$ 3900,00 (por envolver em média 2 pessoas por contrato) há inclinação para perfis que compõem renda conjunta ou há mais de um dono do imóvel.
O processo todo entre a simulação e disposição de crédito ao tomador tem estimativas de 45 dias, algo que pode variar de acordo com a agilidade de cada instituição, tomador e cartório, veja que são muitos agentes envolvidos, por isso o tempo médio é alto assim como seus custos, algo que deve ser considerado na tomada do crédito.
Se você achou complexo, demorado e caro o processo de concessão, veja como funciona a cobrança, se por qualquer motivo o tomador não conseguir honrar seu compromisso.
Custos de Recuperação.
Em todo processo de cobrança, ou recuperação do cliente como reza o manual do politicamente correto do crédito, ocorre em duas fases.
- a) cobrança amigável (ocorre em formato de lembrete e negociação) algo que ocorre no curto prazo (aqui considero prazo inferior a 60 dias de atraso).
- b) cobrança contenciosa, ocorre em espera mais acirrada com o tomador e leva a consequências de maior atrito junto ao cliente.
Os custos de recuperação na fase A, envolvem ligações, cartas, negativação nos bureaus de crédito, tudo isso gera custo para a instituição e não são repassadas ao tomador, pois faz parte do risco e do atendimento da operação.
Já os custos na fase B, podem ser passados ao tomador aqui falarei no macro do CGI, algo que pode variar de acordo com as políticas de cada instituição.
Todos os ritos da recuperação segue o que reza a lei 9.514/97
Intimação Pessoal do Devedor: Custas e emolumentos que ocorre por cada diligência necessária, esse custo também varia por região, há regiões onde o custo é bem superior a praças como São Paulo por exemplo.
Publicação de edital: Esse custo ocorre quando há desconhecimento do endereço atual do tomador, algo que impede sua intimação, a fase de intimação deve seguir todas as tentativas previstas em lei antes do edital, esse por sua vez tem o custo determinado pela publicação de grande circulação (jornais por exemplo) os valores podem chegar a R$ 3000,00 dependendo da publicação e do veículo.
ITBI: 2% a 4%
Consolidação da propriedade: Custas de cartório e emolumentos
Publicação Edital em Leilões: A lei exige que sejam obedecidas 2 tentativas de leilão do bem, com sua devida publicação, aqui a recursos que devem ser pagos ao leiloeiro, custas, emolumentos e comissão em casos de arrematação.
Venda do Imóvel: Caso os leilões não sejam bem sucedidos há o custo de da venda do, anuncio, comissão ao vendedor, dependendo da situação econômica pode haver espera o que incide em outros custos como impostos e condomínio.
O custo de recuperação possui estimativas de R$ 20mil podendo variar muito o que não permite estabelecer uma média, pois há também os impostos que são conectados ao valor do bem e outros valores conectados ao mesmo.
Há expectativas de 12 meses para recuperar o bem e pode chegar a 18 quando considerado o período de venda.
Devido ao custo de recuperação muitas instituições são tímidas quanto ao LTV, algo que pode ser flexibilizado se os custos da recuperação reduzirem.
Nota do autor.
Todo o processo ainda é burocrático, manual e tem uma enorme dependência de publicações em veículos que não se modernizaram para aceitar documentos e assinaturas digitais, por isso há um enorme espaço para que haja redução dos elevados custos bem como redução no tempo médio de concessão do crédito.
Essa modernização e melhoria da burocracia só traz benefícios, onde instituições, registradores, tomadores, governo e prestadores de serviço podem se beneficiar, tornando o mercado para esse produto mais competitivo e seguro.
Fonte:
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